破局三重難關(guān)，南寧形成可復制可推廣的房地產(chǎn)紓困經(jīng)驗
近年來，中國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期。截至目前，全國范圍內(nèi)仍有相當數(shù)量的存量項目未完成全部交付，如何徹底解決這些遺留問題，已成為一道亟待破解的難題。
9月初，某中部大省地級市為了推進“保交樓”工作，特派出考察團奔赴廣西南寧學習。南寧市平穩(wěn)基金（下稱“平穩(wěn)基金”）是全國范圍內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)紓困基金，早在2022年5月南寧市政府已決定設(shè)立，當年8月15日設(shè)立完成。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設(shè)立紓困基金。
歷經(jīng)三載砥礪耕耘，平穩(wěn)基金在政府引導下，勇?lián)氨＝粯恰迸c“保資產(chǎn)”的雙重使命，嚴守市場化原則與基金投資規(guī)律，通過項目重組與盤活來挖掘長遠經(jīng)濟效益，并同步創(chuàng)造顯著的社會效益。
自平穩(wěn)基金成立三年以來，憑借市場化、法制化的專業(yè)運作，完成了5127套保交樓住房的交付工作，實現(xiàn)了從“保交樓”向“穩(wěn)民生”的深遠價值延伸。同時平穩(wěn)基金也是眾多地方紓困基金中唯一一家仍然持續(xù)運營，并不斷對外披露最新進展和交付成果的基金。
目前，尚未交付的項目普遍是“硬骨頭”，傳統(tǒng)的城投平臺模式難以應(yīng)對，需要以更加市場化的方式求變求新。在此背景下，平穩(wěn)基金的成功經(jīng)驗，有望給全國其他地區(qū)提供可借鑒學習的紓困范例。
保交樓面臨多重難題
開發(fā)商的退市并非終點，而是意味著“保交樓”的攻堅戰(zhàn)真正拉開序幕，進入了任務(wù)更大、責任更重的新階段。
房地產(chǎn)深度調(diào)整期的項目普遍具有債務(wù)復雜、資產(chǎn)凍結(jié)、債權(quán)人眾多、資金鏈斷裂等多重問題。
面對如此局面，全國各地政府在嘗試不同的解決路徑，通過國企接盤、資產(chǎn)處置、模式創(chuàng)新等方式推進保交樓。
然而，這些方法往往適用于那些地理位置較好、有一定開發(fā)價值的項目。而對于已經(jīng)資不抵債、滯銷嚴重的項目，需要更加市場化的手段和方式。
比如，有的項目面臨“交接難”的問題，原項目團隊不斷拖延保交樓方案、拒不配合資料交接等，原施工單位為了實現(xiàn)自己“干新活，追老賬”的目的，存在新施工結(jié)算爭論和拒絕配合竣工驗收的問題，也出現(xiàn)阻攔續(xù)建團隊進場、拒不配合解除原總包合同等現(xiàn)象。
有的項目則面臨“資金難”的問題，資金不足和債務(wù)糾紛的問題互相纏繞，大大增加了保交樓難度。貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項目，難以得到市場化資金的支持；同時部分項目面臨和原債權(quán)人的激烈博弈，導致進度受阻。
還有的項目會面臨“管理難”的問題，因項目長期停工導致部分工序返工，部分房屋和公共區(qū)域的防水工程和消防工程出現(xiàn)質(zhì)量不合格的問題，需要紓困方在施工管理、裝修品質(zhì)、交付質(zhì)檢以及物業(yè)管理方面做好服務(wù)。
破解難題的典型案例
平穩(wěn)基金采用“政府引導、市場化運作、科學決策、防范風險”的基本原則，通過專業(yè)化管理、市場化運作，探索出一系列創(chuàng)新做法，成功盤活多個爛尾樓項目。
2024年四季度，平穩(wěn)基金完成了邕府朱槿園（備案名：藍光雍錦瀾灣）、邕府紫荊園、平穩(wěn)基金國際中心共計4590套住房的交付工作；2025年上半年，平穩(wěn)基金完成了武鳴靈水小鎮(zhèn)、邕府海棠九里（備案名：大唐中南紫云印象）共計537套住房的交付工作。
由于南寧的部分項目債務(wù)復雜，涉及多家金融機構(gòu)抵押和查封，項目內(nèi)資產(chǎn)權(quán)利受限嚴重。面對“交接難”的問題，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取了“項目公司股權(quán)+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”雙重隔離方案。
一是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)風險隔離，平穩(wěn)基金設(shè)立SPV公司，以0元收購項目公司100%股權(quán)，從法律上避免開發(fā)商破產(chǎn)對項目的沖擊，同時保留追索權(quán)；二是將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓保障續(xù)建資金，比如將項目未售資產(chǎn)通過不動產(chǎn)登記手段轉(zhuǎn)讓至平穩(wěn)基金子公司，實現(xiàn)“南寧的資產(chǎn)留在南寧，開發(fā)商的資產(chǎn)用于保交樓”。
隔離風險之后，平穩(wěn)基金通過“新老劃斷”原則，清退原開發(fā)商管理團隊和施工單位，重新招標續(xù)建單位，確保工程順利推進。
項目在續(xù)建過程中還面臨原施工單位阻攔進場、工資拖欠等問題。平穩(wěn)基金在政府支持下實施“保護性施工”，并墊付了3929萬元的工資。
在面對“資金難”問題時，平穩(wěn)基金通過分割資產(chǎn)盤活、專項借款、商業(yè)開發(fā)利潤反哺等方式，多渠道彌補資金缺口。
以御府項目為例，由于項目公司資不抵債，后續(xù)精裝修續(xù)建資金缺口高達1.4億元。平穩(wěn)基金采取了三步走策略：市場化資產(chǎn)交易提供首筆續(xù)建資金；多元化融資籌措后期資金；商業(yè)開發(fā)彌補資金缺口。
首先，平穩(wěn)基金通過SPV公司以2.26億元收購項目中的分割地塊土地和在建工程，為續(xù)建提供了啟動資金；其次，以商鋪、車位等資產(chǎn)抵押，引入政策性貸款2.34億元，并申請開發(fā)貸，徹底解決項目建設(shè)資金問題。最后，對分割地塊進行開發(fā)，經(jīng)營利潤優(yōu)先保障項目的保交樓工作。
在解決“管理難”問題時，平穩(wěn)基金一個重要原則是站在業(yè)主的角度進行考慮。在施工管理方面，平穩(wěn)基金嚴格遵循原開發(fā)商移交的施工圖紙，從施工單位、建筑材料到質(zhì)量把控都力求精益求精。
同時，創(chuàng)新推出“先辦證再交房”模式，協(xié)同住建、稅務(wù)、不動產(chǎn)等部門為業(yè)主提前辦理不動產(chǎn)權(quán)證，徹底解決業(yè)主子女上學、轉(zhuǎn)售等后顧之憂。
形成可復制推廣的“南寧經(jīng)驗”
平穩(wěn)基金謹守市場化、法制化的方式，成功攻堅克難，完成了南寧多個項目的“保交樓”工作，形成了一套可復制、可推廣的“南寧經(jīng)驗”，為破解行業(yè)共性難題提供了標桿典范。其核心不僅在于政府引導下的市場化運作、多部門協(xié)同的創(chuàng)新機制，也在于其始終以保障業(yè)主權(quán)益為中心的理念。
相較于其他地區(qū)，南寧模式顯示出一定優(yōu)越性：一是堅持政府引導、市場化運作，解決了風險問題。政府采取市場化的手段組建了平穩(wěn)基金，引進了專業(yè)管理人員的同時隔離了政府的風險。另外通過股權(quán)和資產(chǎn)雙重隔離，有效阻斷開發(fā)商的風險向項目傳導。
二是通過法制化手段化解復雜債務(wù)糾紛，面對金融機構(gòu)抵押、查封、拍賣等法律障礙，平穩(wěn)基金通過破產(chǎn)預重整、債權(quán)收購、帶押過戶等合法合規(guī)手段，在司法框架內(nèi)平衡各方利益，最終實現(xiàn)保交樓與化債的雙重目標。
三是全流程運營有利于資源優(yōu)化配置，平穩(wěn)基金采取“一竿子插到底”的運營模式，從續(xù)建前的融資，建設(shè)裝修以及交付后管理都要一手抓，通過基金市場化運作，實現(xiàn)項目全流程盤活。
四是資金利用效率更高，與其他地區(qū)依賴政府財政或項目打包出售的單一化手段不同，平穩(wěn)基金通過資產(chǎn)交易、政策貸款、開發(fā)貸等多渠道融資，通過商業(yè)開發(fā)的經(jīng)營利潤彌補資金缺口，避免單純依賴財政投入，真正實現(xiàn)了項目的“自我造血”。
五是以業(yè)主權(quán)益保障為中心的理念，從交付、辦證、收房到物業(yè)服務(wù)，全程保障業(yè)主利益，避免出現(xiàn)二次糾紛。
在房地產(chǎn)深度調(diào)整階段，更多復雜的項目亟待破解。南寧模式的成功證明了一點：唯有通過市場化、法制化的專業(yè)運作，才能真正攻克難題，讓老百姓實現(xiàn)安居夢想，讓房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定。而這，正是高質(zhì)量發(fā)展時代應(yīng)有的解題之道。
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